İmar Mevzuatına Aykırı Yapı

Genel

3194 sayılı İmar Kanunu’nun amacı, yerleşme yerleri ile bu yerlerdeki yapılaşmaların; plan, fen, sağlık ve çevre şartlarına uygun teşekkülünü sağlamaktır. Kaçak yapı ya da imar düzenlemelerine (mevzuatına) aykırı yapı, yetkili yönetimlerin bilgisi dışında ya da imar düzenlemeleriyle getirilmiş kurallara uyulmadan yapılan yapıdır. İmar Kanunu madde 20; yapının imar planı, yönetmelik, ruhsat ve eklerine uygun olarak yapılabileceğini belirtmiştir. Dolayısı ile bu sayılanlardan herhangi birine aykırılık yapıyı imara aykırı hale getirecektir. Ancak imara aykırılık halleri bunlardan ibaret değildir.
İmar mevzuatına aykırı yapı ifadesine, Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinde ve 3290 ve 3366 Sayılı Kanunlar İle Bazı Maddeleri Değiştirilen ve Bazı Maddeler Eklenen 2981 Sayılı Kanunun Uygulamasına Dair Yönetmeliğinde yer verilmiştir. 3290 ve 3366 Sayılı Kanunlar İle Bazı Maddeleri Değiştirilen ve Bazı Maddeler Eklenen 2981 Sayılı Kanunun Uygulamasına Dair Yönetmeliğin 4. Maddesinde,” Ruhsatsız yapılar, ruhsat ve eklerine, fen ve sağlık kurallarına, kat nizamına, taban alanına, komşu mesafelerine, imar yoluna, ön cephe hattına, bina derinliğine, imar planı bölgeleme esaslarına aykırı olan, komşu parsele veya imar planlarında yol, yeşil alan, otopark gibi kamu hizmet ve tesisleri için ayrılmış alanlara tecavüz eden, kesin inşaat yasağı olan yerlere inşa edilen yapılar”, Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği madde 4 uyarınca; ”Muhtarlıktan izin alınmadan yapılan yapılar, ruhsatsız, ruhsat ve eklerine, fen ve sağlık kurallarına aykırı olan, kat nizamı, taban alanı, komşu mesafeleri, ön cephe hattı, bina derinliği ve benzeri konulardaki mevzuat hükümlerine uygun olmayan yapılar ile komşu parsele, yola, kamu hizmet ve tesisleri için ayrılmış alanlara tecavüz eden veya inşaat yasağı olan yerlere inşa edilen yapılar” imar mevzuatına aykırı yapılar olarak gösterilmiştir. .
Her iki Yönetmelik de imar mevzuatına aykırılığın tanımını verilmemiş, aksine aykırı yapıların örneklerini saymakla yetinmiştir.

Yasal Olmayan (Kaçak) Yapıları Şu Şekilde Sıralayabiliriz:

Yapı ruhsatı olmayan yapılar
Yapı ruhsatı ve eklerine uymayan yapılar
Köy muhtarlığından izin alınmadan yapılan yapılar
Fen ve sağlık kurallarına uymayan yapılar
Kat düzenine(nizamına) uymayan yapılar
Taban alanı katsayısına uymayan yapılar
Bina yüksekliği, çatı eğimi, iç yükseklik, konutlarda bulunması gereken iç bölümler, saçak düzeyi gibi konulara uymayan yapılar
Bina derinliği sınırını aşan yapılar
İmar planı bölgeleme ilkelerine(esaslarına) aykırı yapılar
Komşu çekme aralıklarına(komşu mesafelere) uymayan yapılar
İmar yolu ile ilgili planlara aykırı olan yapılar
Ön cephe hattına aykırı yapılar
Komşu parsele tecavüz eden yapılar
İmar planlarında yol, yeşil alan, otopark gibi kamu hizmet ve tesisleri için ayrılmış alanlara tecavüz eden yapılar
Kesin yapım yasağı olan yerlerde yapılan yapılar

Ruhsatsız Yapılar

Bireyler malik oldukları arsa ve araziler üzerinde diledikleri gibi inşaat yapma hak ve yetkisine sahip değildirler. İdare; İmar Kanunu, yönetmelikler ve imar planları ile tesis edilmiş bulunan imar düzenini korumak ve geliştirmek amacıyla, yapı yapma hak ve yetkisini gözetim ve denetim altında tutmak ve gerekli tedbirleri alabilmek için bu faaliyetleri ruhsat (izin) usulüne tabi kılmaktadır.
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 21. Maddesi uyarınca; Bu Kanunun kapsamına giren bütün yapılar için 26 ncı maddede belirtilen istisna dışında belediye veya valiliklerden yapı ruhsatiyesi(yapı ruhsatı, inşaat ruhsatı) alınması mecburidir. İmar parselleri üzerinde idareden (belediye ve valilikten) yapı ruhsatı alınmadan inşaat yapılması durumunda ruhsatsız yapılaşmadan bahsedir.
Ruhsatsız yapı kavramı ruhsatı iptal edilen yapıları da kapsar. Çünkü, ruhsatı iptal edilen yapı, ruhsatlı yapı statüsünden çıkıp ruhsatsız yapı statüsüne girmektedir. Örneğin; 3194 sayılı Kanunun 29. Maddesi uyarınca; Yapıya başlama müddeti ruhsat tarihinden itibaren iki yıldır. Bu müddet zarfında yapıya başlanmadığı veya yapıya başlanıp da her ne sebeple olursa olsun, başlama müddetiyle birlikte beş yıl içinde bitirilmediği takdirde verilen ruhsat hükümsüz sayılır. Bu durumda yeniden ruhsat alınması mecburidir. O halde bu tür yapılar da ruhsatsız yapı olarak değerlendirilecektir.

2015/ 11141E, 2018 / 673 K sayılı kararı ” 07.08.1968 günlü yapı ruhsatının düzenlendiği, dosyada anılan ruhsatın iptal edildiğine ilişkin herhangi bir bilgi ve belgenin bulunmadığı, beş yıllık süre içerisinde yapı kullanma izni alınmaması nedeniyle, anılan ruhsatın hükümsüz hale geldiği ve ruhsata bağlanma imkanı da bulunmadığından bahisle, uyuşmazlık konusu yapının tamamının yıkımına karar verildiği anlaşılmakta olup, yapının ruhsat süresi içerisinde tamamlanan kısımlarının kazanılmış hak olarak kabul edileceği dikkate alındığında, ruhsat süresi dolduktan sonra yapılan imalatlar tespit edildikten sonra, bu kısımlara yönelik olarak yıkım kararı alınması gerekirken yapının tamamının yıkımına ilişkin işlemde hukuka uyarlık, yıkım işleminin iptali yolundaki İdare Mahkemesi kararının bu kısmında ise sonucu itibarıyla hukuki isabetsizlik görülmemiştir.” şeklinde olup, ruhsat süresi içinde yapı kullanma izin belgesinin alınmaması halinde, ruhsat süresi içinde yapılan inşai faaliyetlerin tamamının geçersiz olacağının kabul edilmesinin hukuka aykırı olduğunu ifade etmiştir.

Ruhsat Ve Eklerine Aykırı Yapılar

Bir yapının imara uygun olması için yapı sahibinin idareden ruhsat alması yeterli olmayıp bu yapının ruhsata ve eklerine uygun olarak tamamlanması da gerekmektedir. Ruhsat ve eklerine aykırılıktan, yapının inşaat ruhsatına ve eki projelere (mimari, statik, elektrik vb) aykırı olarak yapılmasının anlaşılması gerekmektedir. Ruhsat ve eklerine uygun olarak tamamlanan binalarda, sonradan yapılan önemli değişiklikler de ruhsat ve eklerine aykırılık teşkil eder. Örneğin, balkonun salona katılması (esaslı değişiklik) ruhsata ve projeye aykırılık teşkil eder. Uygulamada yapının, sahipleri tarafından yapı ruhsat ve eklerinde belirtilen alandan daha geniş bir alana yapıldığını veya yapıda fazladan kat çıkılması gibi değişikliklerin sıklıkla yapıldığını görmekteyiz. İmar Affı da aslında bu şekilde yapılan kaçak yapıların yapılmasına teşvik etmektedir.
Bu başlık altında “Kabili Tecviz Hata”dan bahsetmekte fayda vardır. Kabili Tecviz Hata; Eğer yapının ölçüleri ile mimari projelerdeki ölçüler arasında çok küçük fark mevcut ise buna kabili tecviz hata denmektedir. Bu durumun söz konusu olması halinde yıkım kararı uygulanmaz. Ancak bu farkın üst sınırı kanunda belirtilmemiştir. Uygulama genellikle binde 5 olarak uygulanmaktadır.

Danıştay 6. Dairesi , 03.05.1994, 1993/3323 E, 1994/1794 K sayılı kararında, yapı sahibinin kabili tecviz hatasından yararlanmasına sınır getirmiştir. Danıştay kararı uyarınca, “ yapının başkasına ait parsele tecavüz etmesi halinde bu kuralın uygulanması mümkün değildir”. Yani kabili tecviz hatasından yararlanılmasının kabul edilebilmesi için, yapının kendi parseli dışına taşmaması gerektiğini belirtmiştir.

Köy Muhtarlığından İzin Alınmadan Yapılan Yapılar

İmar Kanunu 27. maddede sayılan hallerde yapı ruhsatı alınmasına gerek yoktur. Yapı ruhsatı alınmadan yapılan bu yapılar kaçak yapı statüsünde olmazlar. İmar Kanunu madde 27 uyarınca; Belediye ve mücavir alanlar dışında köylerin köy yerleşik alanlarında, civarında ve mezralarda yapılacak konut, entegre tesis niteliğinde olmayan ve imar planı gerektirmeyen tarım ve hayvancılık amaçlı yapılar ile köyde oturanların ihtiyaçlarını karşılayacak bakkal, manav, berber, köy fırını, köy kahvesi, köy lokantası, tanıtım ve teşhir büfeleri ve köy halkı tarafından kurulan ve işletilen kooperatiflerin işletme binası gibi yapılar için yapı ruhsatı aranmaz.
Ancak etüt ve projelerin valilik onayına müteakip, muhtarlığa bildirimi ve bu yapıların yöresel doku ve mimari özelliklere, fen, sanat ve sağlık kurallarına uygun olması zorunludur. Yani bu yapılar için her ne kadar ruhsat alınmasına gerek yok ise de muhtarlıktan izin alınması gerekmektedir. Şayet muhtarlıktan izin alınmadan yapılmış ise kaçak yapı yani mevzuata aykırı yapı olacaktır. Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği madde 4 uyarınca; “muhtarlıktan izin alınmadan yapılan yapılar imar mevzuatına aykırı yapılar” olarak gösterilmiştir.

Fen Ve Sağlık Kurallarına Uymayan Yapılar

Fen Kuralları: Belirli amaçlar için kullanılacak yapıların hangi malzemelerden ve hangi özellikleri taşıyacak biçimde yapılacağını gösteren kurallar fen kurallarıdır. Bu kurallara uyulmadan yapılan yapılar, fen kurallarına aykırı yapıları oluşturmaktadır.

Sağlık Kuralları: İnsanlar yaşamlarının büyük bir bölümünü kapalı mekanlarda, yani yapılar içinde geçirirler. Bu nedenle yapıların sağlık kurallarına uygun olarak inşa edilmesi gerekir. Bir yapının sağlık kurallarına aykırı inşa edilmesi başlı başına imara aykırılık teşkil eder.

Kat Düzenine (Nizamına) Uymayan Yapılar

Kat düzeninden, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun getirdiği düzen anlaşılır. Kanunun getirdiği düzene göre, kat mülkiyetini kurabilmek için tamamlanmış kagir bir yapının bulunması ve bu yapının bağımsız bölümlere ayrılmış olması şarttır. Bu şartlar yerine getirilmeden yapılan çok katlı yapılar, kat düzenine aykırıdır.

Taban Alanı Katsayısına Uymayan Yapılar

Taban alanı; bahçede yapılan eklenti ve müştemilatı dahil yapıların tabii zemin (arazinin hafredilmemiş veya doldurulmamış hali) veya tesviye edilmiş zemin üzerinde kalan kısmının, yapı yaklaşma sınırını ihlal etmemek kaydıyla parseldeki izdüşümünün kapladığı alanı ifade eder.

Taban alanı kat sayısı ise; taban alanının imar parseli alanına oranını ifade eder. Taban alanı kat sayısı, arazi eğimi nedeniyle tabii veya tesviye edilmiş zeminin üzerinde kalan tüm bodrum katlar ile zemin kat izdüşümü birlikte değerlendirilerek hesaplanır.

Örneğin; 2000 m² yüzölçümüne sahip bir parsel için Emsal(TAKS)=1 ise, toplam inşaat alanı en fazla o parselin yüzölçümü kadar olabilir. Yani;
2000 m² × 1= 2000 m².
Emsal(TAKS)= 0,5 olsa, 2.000 × 0,5 = 1000 m².
Bu toplam alan, imar planında belirtilen kurallara göre farklı kat yükseklikleri ile çarpılır.

Blok veya ayrık yapı nizamına tabi olan ve imar planı ile ölçü ve emsal verilmemiş yerlerde taban alanı kat sayısı %40’ı hiçbir şekilde geçemez. Bahçelerde yapılan eklentiler taban alanı içinde sayılır. Taban alanı yönetmelikte gösterilen esaslara uymayan yapı, imara aykırıdır.

Bina Yüksekliği, Çatı Eğimi, İç Yükseklik, Konutlarda Bulunması Gereken İç Bölümler, Saçak Düzeyi Gibi Konulara Uymayan Yapılar

Bina Yüksekliği: İmar planlarında binaların hangi büyüklüklerde yapılabileceğini gösteren çeşitli terimler vardır. Bunlar Kat Alanı Kat Sayısı(KAKS) veya Emsal, Taban Alanı Katsayısı(TAKS), H max, Y ençok veya Yükseklik ve Çekme Mesafeleridir.
H max ve Y ençok veya bazı imar planında Yükseklik olarak ifade edilen şey, ilgili parsel üzerinde inşa edilebilecek bir binanın sahip olacağı en fazla yüksekliktir. Yani maximum inşaat yüksekliğidir. Genelde 3,5 metre, 6,5 metre şeklinde 3’ün katlarına 0,5 eklerek belirlenir. Burada 3 metre her kat için verilen yüksekliktir. Buna 0,5 “subasman” seviyesi eklenir, yani binanın ilk katının zeminden 0,5 metre yükseklikte olması gerekir. Bina tek katlı ise 3 + 0,5 =3,5; iki katlı ise 6,5; 3 katlı ise 9,5 m şeklinde devam eder.

Çatı Eğimi: İmar yönetmeliğinde çatıların eğimlerinin nasıl olması gerektiği belirtilir. Genel olarak çatıların, civarındaki cadde ve sokakların karakterine göre yapılacak binanın durum ve ihtiyacına uygun olması şarttır. Örneğin, İstanbul İmar Yönetmeliğine göre;
“Çatı yüzeylerinin meyili %45’i geçemez. Hiçbir durumda mahya yüksekliği 5.00 m.’yi geçemez.
Çatı yüzeylerinin meyili saçak ucundan hesaplanır ve çatı yüzeyleri açık cephelerin saçak uçlarına dik akıntılı olarak düzenlenir.
5.00 m.’yi geçmemek şartı ile hesaplanacak mahya yüksekliklerini aşmamak ve en çok meyil içinde kalmak şartıyla çatı şekli serbesttir.
Çatılarda gizli dere uygulamalarında; max çatı eğimi son kat döşeme seviyesinden başlatılarak hesaplandığında ulaşılacak mahya seviyesi aşılmamak şartıyla çatı 50 cm iç parapet üzerinden başlatılabilir Bodrum hariç 2 katı geçmeyen ayrık nizam binalarda çatı arası piyesi ve çatıdaki değişik çözümlerin kabulünde Belediyesi yetkilidir.”

İç Yükseklik: Taban döşeme kaplaması üzerinden tavan kaplamasına kadar olan net mesafeyi ifade eder. Eğitim, sağlık, sanayi yapıları ile sinema, tiyatro ve konferans salonları, katlı otoparklar, düğün salonu, resmi kurum ve kuruşlara ait binalar ve spor salonları gibi özellik arz eden yapılarda iç yükseklikler, teknolojik ve mimari gereklere göre mimari estetik komisyon kararı ile belirlenir.
Yıkanma yeri, banyo, duş, lavabo yeri, tuvalet, kiler, merdiven altı, her türlü iç ve dış geçitler ve iskân edilmeyen bodrum katları ile müştemilât binalarında, iç yükseklik 2.20 metreye kadar düşürülebilir. İç yükseklik İmar Yönetmeliğinde belirtilir. İstanbul İmar Yönetmeliği uyarınca;
“Genel olarak, iskân edilen katların iç yüksekliği (taban döşemesi üzerinden tavan altına kadar) (2.60) m.’den az olamaz.
Yıkanma yeri, banyo, duş, lavabo yeri, wc, kiler, ofis, antre, koridor, yatak holü, merdiven altı, her türlü iç ve dış geçitler, iskan edilmeyen bodrum katları ile müştemilat binalarında bu yükseklik (2.40) m.’den aşağı düşmemek üzere indirilebilir.
Otel, pansiyon, işhanı, mağaza, dükkân ve benzeri işyerlerinin iç yükseklikleri taban döşemesinden tavan altına kadar (2.80) m.’den az olamaz.
Garaj, kalorifer dairesi, odunluk, kömürlük gibi özellik arz eden yerlerin yükseklikleri bu kayıtlara tabi olmayıp hizmetin gerektirdiği şekilde belediyelerce tespit edilir.
Her türlü oyun salonları, kahvehane, gazino ve gece kulübü, birahane, diskotek, içkili lokantalar, taverna, bar ve benzeri halkın toplu olarak uzun süre kaldığı mahallerin taban döşeme üzerinden tavan altına kadar iç yüksekliği (3.50) m.den az olamaz. Eğitim, sağlık, yurt gibi binaların iç yüksekliği (3.00) m.’den az olamaz.
Sanayi tesisleri, sinema, tiyatro ve konferans salonları, katlı otoparklar ve spor salonları gibi özellik arz eden yapılarda iç yükseklikler teknolojik ve mimari gereklere göre belirlenir.
Avan proje ile uygulama yapılan yerler ve özellik arz eden binalar hariç zemin kat iç yüksekliği en fazla 4.40 m. diğer katlarda 4.00 m. dir.
Resmi binalar ile projeleri ilgili bakanlıklarca onaylanmış yerlerde, özel kanunlar ve yönetmeliklerine ilişkin hükümler saklıdır.”

Saçak Seviyesi: Binaların son kat tavan döşemesi üst kotudur. Saçak, en kaba tabiriyle binanın kenar cephesinde yağmur, güneş gibi doğal faktörlere karşı koruma sağlayan çatı yapısıdır. Saçak seviyesi ise bu saçağın binadan dış alana olan mesafesidir. Buradaki dış alan kavramı yol, arazi gibi alanlardır. Uygulama imar planında belirlenmemiş ise 1.00 metreyi geçmeyen saçak yapılabilir. Saçakların şekli ve genişliği, yörenin mimari karakterine ve yapılacak yapıların özelliğine göre mimari estetik komisyonu kararı alınarak ilgili idarece de tayin edilebilir. Ancak Saçaklar parsel sınırlarını aşamaz. Binada çıkma yapılması halinde saçak genişliği çıkmadan itibaren 0.50 metreyi aşamaz.

Örneğin, İstanbul İmar Yönetmeliği’ne göre; “Saçak genişliği maksimum (0.60) m.’dir. Saçak ucu seviyesi son kat döşeme seviyesidir. Ayrık yapı nizamına tabi olan yerlerde zemin katta ve dış cephelerde bina sahasına dahil edilmeyen boşluklar oluşturularak yapılan binalarda bu boşluklar üzerinde yapılacak saçak uçları birleştirilebilir. Ön bahçesiz binalarda yapılacak giriş saçaklarının genişliği (0.60) m.’yi geçmemek şartıyla, en alçak noktası yaya kaldırımı (tretuvar) üst seviyesinden (2.40) m.’den az olamaz. Ön bahçeli binalarda ise giriş saçak genişliği (1.50) m.’ye kadar artırılabilir. 40 Ancak bodrum hariç 4 katı geçmeyen ayrık nizam binalarda saçak ucu ile parsel sınırı arasındaki mesafe hiçbir noktada 2 m.’nin altına düşmemek şartıyla saçak genişliğinin en fazla 1.00 m.’ ye kadar yapılmasının kabulüne Belediyesi yetkilidir.”

Bina Derinliği Sınırını Aşan Yapılar

Bina derinliği: Binanın ön cephe hattı ile arka cephe hattından en uzak noktası arasındaki dik hattın uzaklığıdır.Parsel derinliği, ön bahçe mesafesine ve binanın yüksekliğine göre bina derinliği belirlenir. Bina derinliği ayrıntılı bir şekilde ve hesaplama yöntemleriyle birlikte İmar Yönetmeliklerinde bulunmaktadır.

İmar Bölgeleme İlkelerine (Esaslarına) Aykırı Yapılar

Bölgeleme, çeşitli kentsel eylem ve uğraşlar için kentte yer ayrılmasını, her eylem ve uğraşın bu amaca ayrılan alana yerleştirilmesini sağlayan bir araçtır. Bölgeleme; kullanılış amacı, yoğunluk, yükseklik, yapı alanı ve mimarlık açısından yapılır. Yapıların inşa edilmesi sırasında bölgeleme esaslarının göz önüne alınmaması yapının imara aykırı sayılması sonucunu doğurur.

Komşu Çekme Aralıklarına (Komşu/Bahçe Mesafelere) Uymayan Yapılar

Hava, ışık ve yaşam gizliliği, yangından korunma amaçları ile bırakılan komşu (bahçe) mesafesi ilgili imar yönetmeliklerinde belirtilmiştir. Bu yönetmelikler Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği ve Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği’dir.
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 23.maddesinin 1.fıkrasına göre; Uygulama imar planında, aksine bir hüküm bulunmadığı durumlarda bahçe mesafeleri;

Ön bahçe ve yol kenarına rastlayan bahçe mesafeleri ile kamusal alanlara komşu olan bahçe mesafeleri en az 5.00 metredir.
Yan bahçe mesafesi en az 3.00 metredir.
Arka bahçe mesafesi en az 3.00 metredir.
Yan ve arka bahçe mesafeleri; tabii veya tesviye edilmiş zeminin üzerinde kalan bodrum katları da dâhil, dörtten fazla katlı binalarda 4 katın üzerindeki her kat için 0.50 metre artırılır.

Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 14. Maddesi uyarınca ise;

Ön ve yol kenarına rastlayan yan bahçe mesafelerini minimum (5.00) m.`dir. Ancak, mevcut teşekkülde bu mesafeler (5.00) m.den fazla ise bu teşekküle uyulur.
Bitişik olmayan yan cephelerde, çelik, kagir ve benzeri yapılarda minimum (3.00) m. diğer yapılarda ise minimum (5.00) m. mesafe bırakılması şarttır.
Ön bahçesiz bitişik veya blok olarak teşekkül etmiş yerlerde, mevcut teşekküle uygun olarak yapılacak uygulamayı takdire Belediye yetkilidir. Ancak blok uygulamalarında blok her halükârda (40.00) m. yi aşamaz.

İmar Yolu İle İlgili Kurallara Aykırı Yapılar

İmar yolları, imar planlarında var olan fakat henüz açılmamış yollardır. Bunlar, plan uygulanırken açılacaktır. İmar yolu esaslarına aykırı yapılar, fiilen açılmamış fakat bu tür yollar üzerindeki imar planlarında öngörülen yapılardır.

Ön Cephe Hattına Aykırı Yapılar

İmar Kanunu’nun 12. maddesine göre; imar planlarında gösterilen cephe hattından önde bina yapılamaz. Herhangi bir arsanın cephe hattının gerisinde kalan kısmı, plan ve yönetmelik esaslarına uygun bina inşaatına yetmiyorsa beş yıllık imar programı içinde olup olmadığına göre, 10 uncu maddede belirtilen müddetler içerisinde 18 inci madde hükümleri tatbik edilmediği veya başka bir şekilde halline imkan bulunmadığı takdirde mal sahibinin yazılı müracaatı üzerine, bu arsanın tamamı ilgili idarelerce kamulaştırılır. Bu hükümlere aykırı inşa edilen yapılar imar mevzuatına aykırı yapı olarak değerlendirilir. Modern şehircilik anlayışına uygun bir yapılaşma ve şehri beli bir estetiğe kavuşturma bakımından binaların cephe hattından önde yapılmaması ile bina yapmaya yeterli olmayan parsellerin kamu hizmetine tahsisi bu madde ile sağlanmaktadır.

Başkasının Arsa Veya Arazisine Yapılan Veya Taşırılan Yapılar

Ruhsat alınarak başlanılan bir inşaatın bir kısmının yapı sahibinin mülkiyetinde olan taşınmazda bir kısmının ise komşu taşınmazda bulunması mümkündür. Bu durum taşkın yapı olarak adlandırılır.
Taşkın yapılarda, sosyal ve ekonomik bir değeri yok etmemek ve yapının bütünlüğünü korumak amacıyla yasa koyucu Medeni Kanun’un 722, 723, 724’üncü maddelerinde öngörülenlerden daha değişik ilkelere ihtiyaç duymuş, bu nedenle 725. madde hükmünü getirmek zorunda kalmıştır. Söz konusu maddeye göre; Bir yapının başkasına ait araziye taşırılan kısmı, eğer yapıyı yapan malik taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkına sahip bulunuyorsa, ona ait taşınmazın bütünleyici parçası olur. Böyle bir irtifak hakkı yoksa, zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak onbeş gün içinde itiraz etmediği, aynı zamanda durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde, taşkın yapıyı iyiniyetle yapan kimse, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir.
Kanun metninden de anlaşılacağı üzere; inşaatı yapan malik, taşırılan arazi üzerinde irtifak hakkına sahip değilse taşırılan kısım ona ait taşınmazın bütünleyici parçası olmaz. Bu durumda, yapının taşmış olduğu kısım üzerinde bir irtifak hakkı tesis edilmesini veya mülkiyetin kendisine geçirilmesini isteyebilmesi için aşağıdaki koşulların gerçekleşmesi gerekir.

Öncelikle taşkın yapıyı yapan kişinin iyiniyetli olması gerekir. Ancak Yargıtay’a göre, Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan ve özel mülkiyete konu teşkil etmesi mümkün olmayan taşınmaza binasını yapan veya taşıran kimsenin iyi niyetli sayılmasına olanak yoktur. Bu maddede iyi niyetin tanımı yapılmamışsa da aynı kanunun 3. maddesinde hükme bağlanan subjektif iyi niyet olduğunda kuşku yoktur. Yapı malikinin kendinden beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşın, sının aştığını bilmemesi veya bilecek durumda olmaması yahut sının aşmasında yasaca korunabilecek bir nedenin bulunması onun iyi niyetini gösterir.
Yapı yapan kişinin iyi niyetli olmaması aşırı zarar bulunup bulunmadığına bakılmaksızın taşan kısmın yıkılması sonucunu doğuracağından iyi niyet üzerinde önemle durulmalı, olaylar, karineler, tüm taraf delilleri bir arada özenle değerlendirilmelidir.

Kural olarak iyi niyetin ispatı 14.2.1951 tarih, 17/I sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca taşkın yapı malikine ait ise de iyi niyet sav ve savunması def’i olmayıp itiraz niteliği taşıdığından ve kamu düzeni ile ilgili bulunduğundan mahkemece kendiliğinden ( re’sen ) göz önünde tutulmalıdır.

Zarar gören kimselerin (arazisine taşkın yapı yapılan kişinin) taşınmaza el atıldığını öğrendikleri tarihten itibaren 15 gün içerisinde itiraz etmemeleri gerekir. İtiraz edilmesi halinde yapı malikinin iyi niyetli sayılma olanağı ortadan kalkar. İtiraz hiçbir şekle bağlı değildir. Yapının ilerlemesini, zararın büyümesini önlemek için konan bu sürenin başlangıcını objektif olarak saptamak, yapının görünebilir hale gelme tarihinden başlatmak, taşırılan taşınmaz malikinin öğrenmesine engel olan subjektif (öznel) nedenleri dikkate almamak gerekir. Aksine düşünce bu yöndeki yasa koyucunun amacını ortadan kaldırır.

Madde metninden “durum ve koşulların haklı göstermesi” şeklinde açıklanan koşuldan ise imar durumuna göre ifrazın mümkün olması, inşaatın taştığı taşınmazın tapuya kayıtlı olması, bu taşınmazın özel mülkiyete konu olabilmesi, taşmanın olduğu kısım dışındaki bölümün işe yaramaz hale gelmemesi ve taşkın inşaatın yıkımının aşırı zarara yol açacak olması hallerinde durum ve koşullar elverişli sayılır. İfraz halinde arsa malikinin uğrayacağı zarar ile taşkın yapı malikinin elde edeceği yarar arasında aşırı bir farkın bulunmaması gerekir. ifraz kabiliyeti taşıyıp taşımadığının encümen kararına dayalı olarak belirlenmesi gerekir. Ancak, diğer koşullar gerçekleşse bile yapı imar düzenine aykırılık oluşturuyorsa artık durum elverişli sayılmaz. Özellikle taşkın yapı sahibinin taşırılan kısmın mülkiyetinin kendisine verilmesini istediği durumlarda –bu kısım komşu taşınmazdan ayrılarak taşkın yapı sahibinin taşınmazı ile birleştirileceğinden- imar durumunun ayırmaya(ifraza) ve birleştirmeye(tevhid) elverişli olup olmadığı da göz önünde bulundurulur.

Bu Koşulların varlığı halinde taşkın yapı maliki uygun bir bedel ödeyeceğini bildirerek açacağı yenilik doğurucu nitelikteki temliken tescil davası ile taşkın kısmın mülkiyetini veya üzerine bir irtifak hakkı kurulmasını isteyebilir.

İmar Planlarında Yol, Yeşil Alan, Otopark Gibi Kamu Hizmet Ve Tesisleri İçin Ayrılmış Alanlara Tecavüz Eden Yapılar

Tecavüz edilen taşınmazının niteliği itibarı ile 3402 Sayılı Yasanın 16/A maddesinde belirtilen “kamu hizmet mallarından” olduğu durumda bu nitelikteki taşınmaz bakımından Türk Medeni Kanununun 725. maddesinin uygulama olanağı yoktur. Taşkınlığı kadastro ile meydana gelmiş olması sonuca etkili değildir.
Yargıtaya göre, Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan ve özel mülkiyete konu teşkil etmesi mümkün olmayan taşınmaza binasını yapan veya taşıran kimsenin iyi niyetli sayılmasına olanak yoktur.

Yıkılacak Derecede Tehlikeli Yapılar

İmar planları ve imara ilişkin düzenlemeler ile bireylerin sağlıklı ve düzenli bir çevrede yaşaması sağlanmaya çalışılmaktadır. Bazı yapıların zaman içinde kullanım sonucu ya da deprem, yangın, su baskını gibi doğal nedenlerle yıkılacak derecede tehlikeli duruma gelmesi mümkündür. Bu duruma gelen yapılar, hem içinde oturan kişiler, hem de o yapının çevresinde bulunan komşu yapılar açısından tehlike oluşturabilir.Yıkılacak derecede tehlikeli yapılar konusunda İmar Kanunun 39. maddesinde: “Bir kısmı veya tamamının yıkılacak derecede tehlikeli olduğu belediye veya valilik tarafından tespit edilen yapıların sahiplerine tehlike derecesine göre bunun izalesi için belediye veya valilikçe on gün içinde tebligat yapılır. Yapı sahibinin bulunmaması halinde binanın içindekilere tebligat yapılır. Onlar da bulunmazsa tebligat varakası tebliğ yerine kaim olmak üzere tehlikeli yapıya asılır ve keyfiyet muhtarla birlikte bir zabıtla tespit edilir. Tebligatı müteakip süresi içinde yapı sahibi tarafından tamir edilerek veya yıktırılarak tehlike ortadan kaldırılmazsa bu işler belediye veya valilikçe yapılır ve masrafı % 20 fazlası ile yapı sahibinden tahsil edilir” denilmektedir.

YAPI SAHİBİNE UYGULANACAK YAPTIRIMLAR NELERDİR?

Kaçak yapılar için yaptırım türleri İmar Kanunu’nun 32. ve 42. maddeleri ile 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu’nun “Çevreye Karşı Suçlar” başlığı altında yer alan 184. maddede düzenlenmiştir. İmar Kanunu’nun 32. maddesinde yıkım cezası, 42. maddesinde imar para cezası ve Türk Ceza Kanunu’nun 184. Maddesinde de hapis cezası öngörülmektedir. Ancak idari yaptırımlar bunlarla sınırlı değildir. Yapının mühürlenmesi, yapı ruhsatının ve yapı kullanma izninin iptali ve kamu hizmetlerinden ve tesislerinden faydalandırmama da imara özgü idari yaptırımlar arasındadır.
Bu yaptırımlardan imar para cezası doğrudan yapı sahibine yöneltilirken diğer yaptırımlar yapı üzerine uygulanır. Ancak yaptırım yapı üzerine uygulansa da bu yaptırımın sonuçları doğrudan yapı sahibini etkilemektedir. Bu nedenle imar alanındaki tüm yaptırımların yapı sahibine uygulandığı söylenebilir.

KAÇAK YAPI İLE GECEKONDU ARASINDAKİ FARK NEDİR?

775 sayılı Gecekondu Kanunu’nun 2. Maddesinde Gecekondu deyiminin açıklaması yapılmıştır: “Bu kanunda sözü geçen Gecekondu deyimi ile, imar ve yapı işlerini düzenleyen mevzuata ve genel hükümlere bağlı kalınmaksızın, kendisine ait olmayan arazi veya arsalar üzerinde, sahibinin rızası alınmadan yapılan izinsiz yapılar kastedilmektedir.” denilmektedir. Buna göre gecekondu, kişinin kendisine ait olmayan arazi veya arsa üzerinde, sahibinin rızasını almadan izin olarak yaptığı yapılardır.
Kanundaki” kendisine ait olmayan arsa veya araziler” ifadesi ile hazine, belediye, vakıflar vb. kamu arazileri ile sahıs arazileri kastedilmektedir. Bu arazileri işgal ederek yapılan izinsiz yapılar gecekondu olarak tanımlanmaktadır.
Kaçak yapı ise; kendi mülkiyeti ya da hissesi üzerine imar mevzuatına aykırı olarak yapılan yapılardır.

İmar Kanunu’nun amacı, yerleşme yerleri ile bu yerlerdeki yapılaşmaların; plan, fen, sağlık ve çevre şartlarına uygun teşekkülünü sağlamaktır.